13 一月

房屋买卖中的风险回避

买房是几乎每个人的一项重大投资。如何购买优质房产,并最大程度地降低风险是每个买家都要考虑的事情。

下面介绍几个物业纠纷的案例,给买卖双方提个醒。

 买房会遇到很多无奈的事儿,尤其对于买家来说,真怕不小心掉坑里。大麻屋,肉眼无法看到的漏水现象,地基潜在的沉降,基墙断裂等,这些物业本身的缺欠,如果卖家不披露,买家疏忽大意,纠纷随时发生。

 

更糟糕的,房子里发生过意外死亡,凶杀,自杀等“不吉利” 事件,关乎人文风水,相信多数人都非常在意。然而,很多情况下,买家想知道全部,卖家却未必披露一切,也许不知道,也许不愿意。

 

 

可以告慰买家们的是,安省地产局在物业交易中,对卖家及其地产经纪,在知情的前提下,必须要披露的内容,有明确规定。买家如果发现卖家有故意隐瞒,影响物业使用的重大事实,可以拒绝交割,即便已经搬入,仍然可以追溯卖家责任。

 

但,买家仍然任重道远。

 

首先,法律规定,卖家只对自己知道的,对于可能给物业造成危害,危险或者使物业无法居住,隐藏亦或潜在的事情,有责任披露,反过来,如果不知情,则不必担责。

 

其次,卖家不必回答买家提出的每一个问题,但不能撒谎。简言之:可以不说,但不可以瞎说。

 

 

这条法案,是根据1979年 “安省上诉法院” McGrath 与 McLean 这两位卖买双方之间的官司而来。

 

这个案子里,买家入驻后,后院发生滑坡,导致买家不得不暂时搬出去,长达一个多月无法正常生活。

 

法院最后判定卖家无罪,驳回了买家的索赔要求。理由是:买家没有明确证据,能证明卖家事先知道其后院有滑坡的可能。

 

咱们北美这边,是无罪推理,被告开始都被按照好人对待,原告要证明被告有罪才行。

 

所以,买家必须有足够的证据证明,卖家知道一个表面无法看出来的,对买家不利的事实,还刻意隐瞒,或者对自己的陈述是否真实无所谓,这样才构成罪责。总之,买家要有证据,卖家才会被判罚。

 

有些事儿本来非常明显,买家没看到,卖家也没告诉,这样的情况下,卖家通常也会被视为无责。听着有点儿不讲理,但法律上就是这么裁决。

 

1996 年的一个案子。买家购入一块地,准备自己建房,结果发现这块地被有害物质污染,建房计划不得不搁浅,于是将卖家告上法庭。

 

法院判决卖家无责。理由是,虽然土地污染是“事实缺损”,但应该很容易发现,没发现是买家疏忽。

 

另外一个发生在BC 省的案子。卖家的房子附近,有个天体浴场,买家看了几次房,居然都没看到,直到签好合同,再次去看房时,才发现这个本来就在隔壁,且非常容易发现的天体浴场。

 

买家大惊,拒绝收房。双方对簿公堂,卖家赢。法官认为,天体浴场的存在,对物业不构成危害,卖家没有必要披露。

 

说回安省的一桩案子,Cotton和 Monahan 买卖双方之间的诉讼案。买家搬入物业后,发现前业主在电路以及整体物业上做了很大修改,不专业且有隐患,于是将卖家诉诸公堂。

 

法庭认为,卖家虽然自己做的线路和建筑修改,但并未意识到其修补行为可能存在潜在质量问题;同时,买家在购买前也未在合同里特意提出有关保证,也没验屋。卖家无需担责。

 

业界把物业的相关缺欠称为“ 负面印记”,来自古希腊时代,刻在奴隶身上的烙印。房产交易里的这些“烙印”,是可能给物业带来负面影响的物业缺欠。

 

比如,物业里有氡气,自己铺设的不规范电路;土地归属权模糊,有白蚁,邻居是娈童犯,物业里发生过凶杀或自杀,甚至有闹鬼的传闻等。买个房子真不容易。

 

2019年, BC 省上诉法院推翻了一项 2018 年的物业争端判决,这个结果令很多潜在买家心惊,当然,令很多卖家舒口气。

 

买卖双方都是华裔,卖家的女婿是当地黑帮成员,2007年在其岳母位于温哥华的物业门前被行刑式枪杀,至今未破案。

 

卖家2009 年将物业挂盘出售,后来以$ 600 多万的价格卖出,买家也是华裔。

 

期间发生一件小事儿。买家问到卖房原因,卖家王女士的经纪说,业主的外孙女要到另外的社区上学。经纪没有说的是,外孙女确实要转学,但她是被学校要求退学,因为她的父亲作为黑帮成员被谋杀一事影响很大。

 

买家自然很快知道真相,拒绝交房。卖家无奈解约,后再次挂盘出售,房子最终以$ 550 万的价格售出。

 

房子虽然再次卖出,但卖家拒绝将首次出售时收到的$ 30 万押金退给违约买家。买家不服,将卖家告上法庭。

 

法官初审认为卖家有责任退款,认定该谋杀案件是物业的“掩藏缺欠”,卖家在自己的 “物业状况披露书” 中说,物业没有任何隐瞒缺欠。并且,卖家在被问到为何卖房时,也未给出具体原因。这些,足以构成欺瞒,买家有权利将物业押金收回。

 

卖家不但不服,同时反诉买家,要求买家赔偿两次卖房之间卖家损失的价差$ 63 万8 千。

 

2019年,BC省上诉法院的三名法官推翻原判,卖家无罪。

 

法官认定女婿被杀事件不是“ 隐瞒缺欠”。因为这起暗杀案件与物业本身的外观及内部构造没有关联。

 

法官认为,卖家没有义务提供详细信息。卖家有理由认为,谋杀并不是一个可以影响到买家居住的事。

 

法官说,卖家说外顺女要转学,这解释足够了,如果卖家不得不披露转学的原因,“涉及到物业交接的法律将会背离正常轨道。”

 

“ 如果物业交易的有关法律条文被修改成,卖家必须详细回答买家提出的任何简单问询,导致卖家要提供所有涉及到个人隐私的内容,而这些个人原因与物业本身的价值和使用并没有关联,那么,法律则向类似的诉讼敞开了大门。”

 

这样的判决,我个人认为,有其道理,但对买家不公平。门前有人被暗杀,被杀者还是业主的家人,对买家来说,显然是一件忌讳的事儿。

 

今天咱们说的都是卖家赢,买家亏的案子,所以,可以视作给买家们的重要提醒,对买家来说,这些案子得出的教训非常深刻。

 

买家们对自己比较忌讳的,特别想知道的事儿,一定要详细问,直接问,并作为条件在合同中注明。并尽量通过不同渠道,掌握自己介意的物业信息,做到心安。

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